二类经适房转商品房的办理流程是:
1、二类经适房在取得房屋产权的前五年内,是没有完全的房屋产权的,不能直接上市交易。加上政府优先回购等其它政策,经适房在业主获得房产的前五年,是不能所以售出的。
2、二类经适房要上市交易,规定是购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,具体交纳比例由市、县人民政府确定,政府可优先回购,购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权。
3、据此规定,取得完全产权之后的经济适用房,就可以进入二手房流通市场,进行买卖交易了。
4、但是,取得完全产权后的经适房,虽然可以上市交易,其性质仍然属于经济适用房,房屋性质并没有变为商品住宅,这一点,从《不动产权属登记证》中,不动产权性质一栏中可以确认。
经适房不算公有住房,这是两种概念。
经济适用房是指根据国家经济适用住建设计划安排建设的住宅。供应对象为具有当地城镇户口的城市低收入住房困难家庭。是指家庭人均可支配收入低于当地上年度城镇居民人均可支配收入的80%、人均住房建筑面积低于当地上年度人均住房平均面积的60%或无住房的家庭。无住房的、租赁公有住房或廉租住房的家庭,在同等条件下可优先申购经济适用住房。
而公房是指由政府和国有企、事业单位投资兴建、销售的住宅。在住宅未出售之前,住宅的产权归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设,主要向城市居民出租、出售,由企业建设的住宅,向本企业职工出租、出售。公房的大量存在是由于我国长期以来实行住房福利化的结果。公房出售后,产权即归私人所有,即成为所谓“房改房”。
经济适用房缴纳土地增值税的具体规定有以下几点:
1、财税〔2008〕24号文件规定:对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地,免征城镇土地使用税。
2、开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房,在商品住房项目中配套建造经济适用住房,如能提供政府部门出具的相关材料,可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。
3、对个人出租住房,不区分用途,免征城镇土地使用税。企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。
经济适用房转为商品房这个问题针对相关规定明确了在2008年4月11号之后签订了购房合同的经济适用房。可以在补交过土地款之后,不变更房主姓名就可以转为商品房,根据相关通知规定,经济适用房购房人在取得完全产权以前只能自住,不可以出售,出租,闲置,出借,也不可以擅自改变住房的用途。除非经济适用房改为商品房,但是条件是需要居住。经济适用房满五年,然后才可以进行更名交易,再补交过契税和土地出让款之后就可以转为商品房了。
经适房是可以贷款买的,但是因为经济适用房5年以内是有限产权房,5年之后才可以上市进行买卖的,所以银行是不会给5年内的经济适用房发放贷款的。
在经适房5年之后获得产权之后,就可以贷款买房,可以直接向银行申请。银行发放贷款的条件也是看房子的产权,因为此时即便出现坏账,银行也可以进行处理。
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