土地性质及产权年限 住宅和公寓的土地性质不同,产权年限也不同。在广州市场上,住宅产权都是70年,但公寓的产权多为50年或40年,少量是70年。
贷款政策及首付比例 购买住宅,可以选择申请商业贷款或公积金贷款,名下无房无贷款记录,公积金贷款首付3成,商贷首付3成;名下无房有贷款记录的,公积金贷款和商贷首付4成。40/50年产权的公寓,只能选择商业贷款,首付5成,贷款年限上限10年。
水电费标准 50年/40年产权公寓,广州市场上大部分水电为上水、商店电,比住宅的民水、民电收费标准高。但有的公寓还是民用水电费用,这要看开发商的楼盘是如何立项的,而且还需要看当地的政策法规或者通知,根据城市地域不同相关政策也可能略有不同。
落户 只有民用住宅用地,可以落户口。这就注定了一部分公寓是没有办法落户的,但70年产权的公寓,可落户。
建设标准 住宅有《住宅设计规范》,规范中规定了住宅的采光、通风等条件。公寓没有明文规定,建成什么样,完全看开发商。
房屋使用率及公摊 住宅的房屋使用率高,公摊控制在20%-30%。而公寓的房屋使用率比住宅低,公摊系数比住宅高,一般在25%-35%。
规划管理:经营性公寓的规划用地性质为公共设施用地,建筑外檐按公建标准控制建筑外部不得设置阳台,规划间距按公建标准执行,物业管理用房等相应配套服务设施按照相关规定在公寓内部安排。
土地属性及年限:居住型公寓的用地类别归属为住宅用地,使用年限70年(有的地方50年);混合型公寓的用地类别归属为综合用地使用年限50年;酒店型公寓的用地类别归属为商业用地,使用年限40年。
设计及验收:经营性公寓按照公建设计标准执行,工程竣工验收执行非住宅技术规范,居住型公寓的空调室外机不得外露,混合型公寓须设置户式空调,酒店型公寓须设置中央空调。
使用途径:公寓的房地产权属登记参照住宅有关规定办理,水电费同普通住宅一样按民用计算;混合型公寓、酒店型公寓的房地产权属登记参照住宅的有关规定办理,水电费按商用计算。
公寓一般是位于城市的中心地段,而它的居住人群是以商务客群为主要人群,重视的是优秀的软硬件设施服务和便利的出行条件;而住宅一般是重视附近的学校、医疗等生活设施完善情况,住户一般是普通家庭用以长期居住。
公寓水电费一般都是都是按照商业的标准来结算,而它的单位面积均价也比较高,但是入住人群大多是商务人士,他们倒是不怎么在乎;而住宅的话,它的水电费则是按照民用结算,单位的面积均价格也比公寓的低,居民常年在此生活居住,所以考虑的会更加细致。
公寓交房属于是精装修,比较讲究居住环境的舒适性和配套设施的完备、服务的周到详实;而住宅就可以允许生活配套设施一定程度的滞后,交房一般是毛坯房。
公寓一般以小户型居多,因为公寓的购房总花费较少,所以用吸引更多人的方式进行投资;而住宅一般以2-3居室居多,它的总花费也高于公寓,但是它是用做私人住宅而非投资。
1、产权年限不同。公务和住宅最明显的区别就是产权年限了。虽然房屋的使用没有限制,可是土地产权的使用是有年限的。通常,土地使用年限会分为40年、50年和70年,其中,商业用地为40年,工业用地为50年,住宅用地为70年。
2、物业管理不同。一般公寓的规划用地性质为公共设施用地,建筑外檐按公建标准控制建筑外部不得设置阳台,规划间距按公建标准执行,物业管理用房等相应配套服务设施按照相关规定在公寓内部安排,而住宅用地的房屋不受相关的限制。
3、水电收费标准不同。住宅属于民用住房,水电费按照民用水电的标准来收取;而公寓属于商用住房,水电费都是按照商业用水、用电的标准来收取的。长远看来,住宅的水电费支出至少会比公寓的水电支出省下一半都不止。
4、居住舒适度不同。一般住宅是封闭式管理,有小区环境,人员相对稳定;公寓大多开放式管理,不仅可以居住,也可以商用,人员流动性高,无小区环境,舒适性差;住宅三通,公寓部分不通气;住宅有划分区域的学校,可转让;公寓不一定,可能有指标,转让之后无。值得一提的是,LOFT公寓产品在户型装修设计上,稍加改装,极有可能一房变两房、两房变三房。
5、落户规定不同。公寓是在商业用地上建起来的项目,是商业性质,因而不能落户。如果是住宅的话,根据不同地区的不同要求,只要满足一定的条件,购房者是可以办理落户手续的。
6、税费不同。公寓和住宅要缴纳的税费也是不同的,前者会比后者负担更多的税费支出。拿个税来说,如果同时满足家庭仅有的住宅、购买时间超过五年,则免交个税,但如果所售房产是非住宅类房产,则不管什么情况都要缴纳个税。
7、使用功能不同。公寓不仅有居住的性质,还有商务办公的性质。不少小型企业选择在公寓、soho、loft等商住楼办公,相比办公写字楼投入更低,而住宅名义上是不能用来商业办公的,且不能注册公司。
如果您是追求个性化现代化生活的年轻人,喜欢自主独立,且有一定的经济能力,有投资意识的您可以考虑购买公寓作为过渡期住房,以后置换可作为商住类房屋出租,租金高,回报率高,升值空间大。而如果您购房是为了满足普通家庭居住,公寓则不是最好的选择,建议您还是购买普通住宅。
公寓和住宅的产权年限不同,土地产权的使用会有年限,一般商业用地为40年,住宅用地为70年。水电的收费标准也是不同的,住宅一般属于民用住房会按民用水电的标准进行收取,而商业公寓属于商业的住房水电费的收取会按照商业水电来收取。
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